对于“圈层”的讨论，风靡一时，位处“三环”的黄埔、南沙、白云中北部等地，沦为“鄙视链”的末端。
但是，我们之前也说过了，这不意味着外围圈层没有价值。而就在昨天（3月8日），南沙发布了《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引（试行）》出炉，结合了点功能片区、重要产业平台、行政边界等要素，正式确定了南沙的“一、二环”范围。
“粤港澳全面合作示范区”、“国际创新金融中心”、“国际航运中心”……无数光环加身的南沙，也发力了。其对产业比例、产业类型都作出了具体的要求，涉及名企、名校和名医的导入和布局，关乎城市未来发展。
|图片来源：广州南沙政府网站
在这一圈层，旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的40%以上；未来导入的产业，以金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造等相关业态或其配套产业链项目为主；位于第一圈层的重点板块，包括明珠湾、南沙湾、蕉门河、黄阁等，规划要求是最高的。
注意，如果你对比广州全市的产业圈层，你会发现南沙第一圈层40%的产业建设量与广州第二圈层的要求相同。
换句话说，在官方的规划里，南沙核心区，其产业开发以及配套强度 ，是比肩番禺万博、白云新城的。
换句话说，在官方的规划里，南沙核心区，其产业开发以及配套强度 ，是比肩番禺万博、白云新城的。
位于“三环”的南沙，也有一颗向“二环”看齐的心。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
而嗅觉灵敏的房企，升龙、星河、方圆、越秀、时代等，早已进驻多时。涉及的旧村改造项目有金洲、冲尾村、东湾村、东瓜宇村、大涌村、南涌村、鱼窝头村等。明珠湾，作为整个南沙定位最高的板块，顶南沙发展的最强光环，主打金融产业。截止去年10月，已落户金融项目33个，总投资约970亿元，已引入南沙国际金融岛、IFF国际金融论坛、期货交易所等金融项目。由霍英东集团耕耘超30年的南沙湾板块，定位为粤港澳大湾区创新合作先行区、粤港澳大湾区、海上门户和广州国际海洋文化休闲中心，如今的南沙楼面价TOP5，有3块就在南沙湾，包括地王。黄阁板块，虽然与明珠湾、南沙湾的价值差异较明显，也是“强·南沙”战略的重要组成部分，重点培育人工智能、新能源汽车研发与制造等战略性新兴产业。目前，黄阁已拥有世界500强企业20多家，有规模以上企业235家。大塘村、东湾村、大井村、亭角村、坦尾村等项目已经成功招商。
| 旧村包围的黄阁
第二圈层，位于中心城区以外的区域，包括榄核镇、大岗镇、东涌镇以及黄阁镇、万顷沙镇部分区域等。在这一圈层，项目融资地块上产业建设量，原则上占融资地块总建设量的30%以上。导入产业以科技创新、国际教育、航运物流、国际贸易、先进制造、保税仓储、生物医药、新能源、新材料等相关业态或其配套产业链项目为主；虽然这一圈层对产业建设的要求相对较低，规划不强，但产城融合的趋势是不变的。其中，榄核-大岗片区，定位为南沙西部综合服务中心，粤港澳大湾区重要的生产服务和先进制造业基地。
未来，随着东流村、马前村，太石村、大同村、龙古村、鸭利村等旧村改造项目的推进，迎来改头换面只是时间问题。一部分人，以老广为代表的，认为只是空有概念，泡沫而已。
而不可否认的，2020年，广州一手房房价涨幅最高的，是南沙。《广州市城市总体规划（2017-2035）草案》，提出了“强·南沙”规划，“天之骄子”的皇冠，戴到了南沙头上。不过，从落地成绩来看，南沙的“强”，并不局限于概念。
2020年，南沙GDP为1846.11亿元，同比增长7.1%，增速蝉联全市第一。
3月8日，南沙13个重点项目同时启动桩基础工程。当中，最吸引眼球的，无疑是“火箭事业”，中科空天飞行科技产业化基地的建设。2021年全年，南沙安排了四大类202个总投资共6264.5亿元、年度投资910.6亿元的重点项目。再把目光放得更远，未来十年里，南沙还将有36条旧村要进行改造。这也意味着，对于楼市而言，一个片区的改造，不仅仅是声势浩大的城市造富运动，产业升级，是公共配套的增加，更是居住环境的大幅改善。比如，广州城市更新产业圈层就要求，开发商引入世界500强企业、引入全球2000强、央企或者中国500强、上市公司控股企业2家、配套优质学校和三甲医院。
而为了吸引优质社会资本和市场主体共同参与城市更新，
南沙除了支持和鼓励国有企业参与南沙所有的旧村改造，也鼓励引入外资领军企业、港澳企业、利用境外资金及运营经验。旧村改造所带来的需求，对市场的冲击不可小觑。
未来南沙的楼市仍是大湾区的焦点，重点板块，如南沙湾、明珠湾、黄阁，与其他版块的分化会更加明显。
置业南沙，当然是选择第一圈层范围之内的板块和楼盘，而像榄核、大岗、东涌部分，非核心区，规划黑洞区，则要远离。
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